请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好！女生未婚单身，坐标成都,想买一小面积房子用来自住，以后再出租或转手。之前看中了一套商办公寓，在东门地铁4号线300米左右，想着大运会临近，基础设施会有提升，出行也方便;但参考了雕叔对其他小伙伴的问答后，放弃了;现准备买套小面积住宅，问题来了:1.我的选择正确不? 2.相同价位小套一,北边在2.5环就能买到(地铁口50米，年底通车)，南边和西边就去二绕了;过去曾说成都西贵南富东穷北乱，东边现在也发展的可以了,北边发展太慢却是事实;我该怎么选? 3.无意中看到法拍房，能买么? 4.目前才看了几套房子，最起码看多少才下手? 5、目前是买房好时机么?谢谢啦!

回答：1.思路是正确的，商住公寓不值得入手，入纯住宅更好。2.小户型建议买在地铁口更好，自住或出租都比较方便，更能保值升值。3.法拍房新手不建议碰，表面便宜不代表真便宜，里面套路多。4.现在属于缓涨期，适合买入建仓，根据自己的生活工作半径，在附近选好几个意向楼盘，定向淘笋。

【资料图】

提问：雕叔你好！天府万科锦绣这批次的地块据说人才房比较多，周围还有加油站，变电站，消防站。值不值得入手啊，请求大神指点。和招商时代公园比起来，该作何选择。

回答：成都的灯塔项目——万科天府锦绣，终于姗姗来迟，虽然平均精装单价是3.2万，与上批次差不多，也符合业内的预期。这对很多购房者来说，难度并不大。注意，就目前我们的会员而言，确实很多都能达到这个标准和预算。这样四五百万的总价，相对来说是处于新房的头部楼盘，但不是最顶尖的楼盘，“性价比”也由此产生。但是这房子是精装交付的，精装标准据悉是2400元/㎡，价格不高带来的品质也不高。很多意向客户表示买了也要重新装修。而上一批次大概是4000多的精装标准，可以不用撬了翻新了。这样一来一回，就是6000的装修差价了，按照170㎡户型，大家可以算一算？但平均来看，两批次的精装均价都在3.2万左右，实则变相涨价。整体而言刚需资格，最好等后面批次的土地，这一次有点鸡肋，不过对普通购房者的，对于顺位度低的可以考虑！对比招商时代公园肯定还是要好的，定位也更高，哪怕就是人才房也应该比招商更高一些！

提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔：没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！

回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出羊身，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。

提问：雕叔你好！如果成都房价10年在翻一倍话，保守来算，天府新区现在均是1.8万，2030年时4万？2040年8万，？2050万16万，雕叔您怎样看这个问题？

回答：没有房价10年翻一倍的说法。只有通胀每年12%的原理。新区很多年，并不是一开始买就能赚钱。最早起购买的客户，拉长到今天看，收益也是平均。天府新区的C位，在于2017年翻倍，2018年的高端楼盘陆续进场，2019年底被新一轮行情继续推动。楼市是一个水池，水往低处流，规律衍生的结果是：溢价标的涨幅趋势减缓，低估标的涨幅趋势不全。如果成都的公允价值是4万。2万标的涨到4万更简单， 4万标的涨到8万更难。不过并不是每个4万地段都涨到8万。

提问：雕叔你好，坐标成都，目前在高新西认购了一套103平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下1：是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。2：我父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是学区房暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。

回答：1.如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。今天聊聊买新房还是二手房？若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁的告诉你，买二手！三房！对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的最好机会。等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没挣到，二手又涨了一轮了。对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，只要挑的好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。2.只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。

提问：坐标南宁，现在南宁房价走势如何，还会一直阴跌吗？五象湖核心几个地王盘还有涨的空间吗？自住，不过希望能有比较好的涨幅，方便以后置换～

回答：现在南宁楼市虽然已经是降温了，但是从南宁目前的数据来看，应该还是分化得比较厉害。南宁楼市有不少的新房楼盘现在正在打折降价，而核心区域的一些品质比较高的新房价格依旧比较坚挺，降价的意愿还不是很高，只不过没有像以前那么疯狂的需要靠抢才能买得到房了。目前南宁楼市有三个比较明显的利空，一是南宁的房贷利率处于高位，这严重影响了购房者的信心，毕竟贷款利率越高，还款的压力就越大。二是南宁的二手房房贷额度也开始收紧了，这让南宁的二手房变得很难卖出去，本来南宁工资收入就不高，大部分在南宁买房都要靠贷款，现在房贷额度一收紧，自然就买不起了。三是南宁的库存量在持续增加，尤其是新房库存量，从去年增加到现在了，新房积压越多，降价风险就越高。南宁房价在过去的五年里一直上涨，几乎都没有回调过，现在就算下跌，也是一件比较正常的事情。目前的规划方向是重点向南。目前南宁有如下几个富人区：1、东盟商务区2、凤岭北居住区3、南湖周边金湖广场4、五象湖周边所以这些区域自住还是很不错的，投资来说属于CEO盘，但长期跑赢大盘还是没有问题的。南宁买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：您好，雕叔！我想请问您，目前县城的4、5线房价还会上涨吗？目前农村乡镇的小学和初中学生都已经开始减少，甚至没有了，都是送到市里去上学了。

回答：四、五线城市短期还是稳定。但如果你投资，你必须考虑一个大问题，未来你的房子成为二手房有没有人买。因为很多四五线城市新房供应量很大，一般都不喜欢买二手房，很可能你买了一套新房子，到时候要出手的时候，却发现没人买。其他人也都去买新房子。所以你必须考虑当地的二手房市场。对住房刚性的需求只能买。因为如果你不买它，一旦价格上涨，你就得花更多的钱。

提问：雕叔你好，想买房投资，应该如何配置资产？

回答：对于个人资产配置整合的方法，建议如下：第一套房，一定要先解决自住的问题。第二和第三套房，可以考虑更好的地方去投资，当然首要考虑流动性，是否好出租和转手。第四套房，可以考虑舒适型，如近郊环境不错的大盘，长期持有。在资产配置中特别重要的是：1、不要买太多。我不会低估各位的购房能力，但是也不要买太多，学会整合，买对的那套房，这是特别重要的。2、买任何一套房都要考虑持有成本跟运营收益。未来房产变现的时间是比较长。需要考虑持有成本。3、房地产投资进入了二八时代。过去是雨露均沾，现在就是二八时代，20%做对的人会拿走80%的收益。

提问：雕叔您好!兴隆湖附近的中铁卓越城怎么样，适合投资吗？

回答：你好！中铁卓越城挨着东鑫苑，区位还不错，虽然需要一定周期但是有潜力，只是对于现在价格要求比较高，周边的取得成本都比较低，还有光电所科分院等单位房，取得价格低，单价期望也会低一些。如果价格便宜,可以考虑，贵了就算了。

提问：雕叔你好！你说的房产赠予百分之一买卖百分之九十九，是要分两次办理手续?还是一次就可以办理好呢?赠与后，如户口一直不迁出，会不会一定时间后户口自动移到集体户呢?

回答：你好！必须分两次。如果是夫妻共同的名字需要变更成一个人的，然后再赠予1%。第二在99%买卖，网签过户。房子赠予后户口自动转入集体户。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问