个人住房贷款市场迎来重大变革。人民银行、银保监会1月5日披露的信息显示，近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

人民银行、银保监会称，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

(相关资料图)

动态调整可阶段性下调或取消首套房贷款利率下限

根据本次发布的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》(下称《通知》)，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

《通知》明确，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

此外，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

招联金融首席研究员董希淼认为，首套住房贷款利率政策动态调整机制的核心在于“动态调整”，即首套房贷款利率下限在一定条件下可以放宽或收紧。

有助于降低居民住房消费负担

分析人士表示，首套住房贷款利率政策动态调整机制的建立具有积极意义，有利于支持相关城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展；有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。分析人士判断，部分城市的首套房贷款利率有望延续此前水平或进一步下行。

“这是房地产调控从行政手段向市场手段转变的里程碑，是房地产长效机制的重要突破。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，未来通过房贷利率工具，根据市场动态表现自动调节，可以更科学精准调控市场热度，避免过去行政管制对市场信号的扭曲影响，让市场更好地发挥对房地产市场的调节作用。

董希淼表示，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，是差别化住房信贷政策的具体体现，具有积极意义。首先是有利于“因城施策”，授权地方政府根据本地房地产市场情况调整首套房贷款利率下限；其次是有助于地方政府和金融机构及时、灵活地根据市场变化情况，对首套房贷款利率下限进行适时调整；最后是有助于降低居民住房消费负担，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

《通知》如何对个人住房贷款产生影响？董希淼认为，首套住房贷款利率政策动态调整机制，调整的是首套房贷款利率下限，而不是首套房贷款利率。房贷如何定价仍由银行与客户商定。“预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。”董希淼判断。

部分城市的首套房贷款利率有望进一步下行

哪些城市符合《通知》条件、可以“阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”？

据长江证券研究所统计，当期70个大中城市当中，共有38个城市符合要求。其中，二线城市包括哈尔滨、武汉、兰州、大连、天津、石家庄等，三线城市包括北海、湛江、岳阳、秦皇岛、温州、常德、襄阳、宜昌、济宁、桂林等。

上海易居研究院研究总监严跃进表示，下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，意味着这些城市未来可以根据市场行情，自主决定当地新发放首套住房贷款利率，住房贷款利率水平有望进一步下行。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，《通知》的出台，意味着部分城市的首套房贷款利率有望延续此前水平或进一步下行。当前，多个城市房地产市场调整压力较大，价格仍处于下跌通道，短期内符合条件可以下调或取消首套住房贷款利率下限的城市数量较多。“《通知》同时明确，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，将恢复全国统一下限。这一条件的设定也有利于购房者更好地评估入市节奏。”陈文静表示。